Mietminderung: Ab wann ist sie erlaubt?

Von Manu Februar 27, 2024
4 minutes
Das Wort Mietminderung auf einem Ordner neben einer Waage und Paragraph-Zeichen

Wer eine gewisse Miete im Monat zahlt, der sollte sich stets darauf verlassen können, dass Zuhause alles funktioniert. Doch was ist, wenn die Wände von Schimmel befallen sind oder kein warmes Wasser aus der Leitung kommt? Wenn die Heizung mal wieder defekt ist und du frieren musst? Es gibt viele verschiedene Gründe, bei denen du als Mieter dazu berechtigt bist, weniger Miete im Monat zu zahlen. Wir erklären dir im Folgenden, wie eine solche Mietminderung aussieht, wann du ein Recht auf sie hast und wie genau sie sich berechnet.

Welcher Mietmangel hat eine Mietminderung zur Folge?

Das Gesetz gibt vor, dass ein Vermieter die vermieteten Räume von Mängeln freihalten muss und eventuelle Mängel innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu beseitigen sind. Im Folgenden möchten wir dir zeigen, in welchen Situationen du zu einer Mietminderung berechtigt bist.

Schimmel in der Wohnung

Schimmel sieht nicht nur unschön aus, sondern kann auch gesundheitsgefährdend sein. Über die Ursachen, die für die Schimmelentstehung verantwortlich sind, gibt es oft Streit. Einige Vermieter sind der festen Überzeugung, dass Mieter nicht ausreichend gelüftet oder geheizt haben, wobei auch bauliche Mängel Grund dafür sein könnten. Im Falle eines Streits muss das nun durch einen Gutachter festgestellt werden. Sind jedoch Baumängel schuld an der Bildung von Schimmel, so kannst du als Mieter die Miete kürzen.

Ungeziefer in den Räumlichkeiten

Niemand teilt seine Wohnung gerne mit Kakerlaken, Mäusen, Silberfischen oder einer großen Schar von Spinnen. Handelt es sich nicht um Einzelfälle wie zum Beispiel einer Spinne oder einer Maus, die eventuell mal bei offener Tür herein geflitzt kam, kannst du die Miete kürzen. So gibt es ein Beispiel in Bonn, bei welchem das Gericht bei 60 Mäusen in nur zehn Monaten eine Mietkürzung von zehn Prozent für angemessen hielt.

Ausfall der Heizung

Ein Mieter ist dazu verpflichtet, dass die Heizung einwandfrei läuft. Dabei geht es nicht darum, dass du vielleicht mal die Heizung entlüften musst, weil sich Luft in den Rohren bzw. dem Heizkörper befindet. Es muss jedoch möglich sein, die Wohnung vom 1. Oktober bis zum 30. April tagsüber auf mindestens 20 Grad heizen zu können. In den Nachtstunden, von 23 Uhr bis 6 Uhr, reichen hingegen 18 Grad.

Undichte Türen oder Fenster

Bei dir zieht es unter der Tür her und rund um das Fenster? Dann hast du zwar wahrscheinlich kein Problem mit Schimmel, allerdings schmeißt du dein Geld beim Heizen wortwörtlich zum Fenster raus. Dieses Problem hatten Mieter in Brandenburg und brachten den Fall vor Gericht. Bei Zugluft durfte die Miete von November bis März um 15 Prozent und in den Monaten April bis Oktober um fünf Prozent gemindert werden.

Zu hohe Temperaturen

Vor allem in den Sommermonaten kann es in einer Mietwohnung schnell unerträglich warm werden. Das betrifft vor allem Menschen, die in einer Dachgeschosswohnung leben. Dabei gibt es eine Faustregel, an welcher man sich orientieren kann: Im Inneren muss es immer 6 Grad kälter sein als draußen. Aus diesem Grund muss der Vermieter für die baulichen Voraussetzungen verfügen, welche zu einer Abkühlung in den Räumen führen. Dazu zählen unter anderem Klimaanlagen.

Wichtig: Wenn eine Dachgeschosswohnung allerdings große Fenster hat, sollte dem Mieter klar sein, dass hier die Sonne hereinscheint und dementsprechend die Wohnung aufheizt.

Falsche Wohnflächenangaben

Du hast herausgefunden, dass die tatsächliche Wohnfläche zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben? Auch dann bist du dazu berechtigt, weniger zu bezahlen.

Lärm

Dass Lärm krank machen kann, ist mittlerweile nachgewiesen. Baulärm gilt daher als ein sehr häufiger Grund für eine Mietminderung. Das gilt übrigens auch dann, wenn dein Vermieter nicht für den Lärm verantwortlich ist, sondern dieser eine andere Quelle hat.

Darf der Vermieter eine Mietminderung ablehnen?

Nicht jeder Mangel führt zu einer Berechtigung einer Mietminderung. Das trifft zum Beispiel auf die sogenannten unerheblichen Mietmängel zu. Der Vermieter hat in diesem Fall das Recht, die Mietminderung abzulehnen. Dazu gehören unter anderem Folgende:

  • Ein Ausfall der Heizung aufgrund von Stromschwankungen
  • Das Garagentor einer vermieteten Garage ist defekt
  • Die Zimmerdecke weist Haarrisse auf
  • Ein vorübergehender Ameisenbefall in einer Wohnung
  • Wenn sich die Badezimmertür nicht mehr richtig schließen lässt
  • Eine defekte Glühbirne im Hausflur
  • Türschwellen, die abgetrennt sind
  • Gelegentlich auftretendes Hundegebell
  • Lärm durch Kinder
  • Sozial übliches Verhalten von anderen Mitmietern, wie zum Beispiel handwerkliche Arbeiten
  • Ortsübliche Gegebenheiten wie Fluglärm, Verkehrslärm, Kirchenglocken, Schul- und Kindergartenlärm

So berechnet sich die Höhe der Mietminderung

Es ist gar nicht so einfach, eine Mietminderung durchzuführen. Du kannst also nicht selbst bestimmen, um welchen Betrag deine Miete gekürzt wird. Die Mietminderungsquote ist hierbei ausschlaggebend und steht für die Intensität der Gebrauchsbeeinträchtigung aus. Orientiert wird sich dabei an unterschiedlichen Faktoren.

Dazu gehört unter anderem die Dauer des Mangels, wobei hier jeder Tag mit 1/30 gezählt wird. Es spielt dabei aber keine Rolle, ob du dich als Mieter in der Wohnung aufhältst oder nicht. Hinzu kommt die Wohnfläche, welche von dem Mangel betroffen ist. Oft ist nämlich nicht die komplette Wohnung von Schimmel oder anderen Mängeln betroffen. Hinzu kommt jedoch auch noch die Art des Mangels. So sind manche schwerwiegender als andere.

Ein Beispiel: Du zahlst in einer Mietwohnung 1.200 Euro Bruttowarmmiete. Allerdings funktioniert der Fahrstuhl im Haus im Sommer über 14 Tage nicht. Anhand der Mietminderungstabelle beträgt die Mietquote in diesem Fall (1.200:100) x 14 = 168 Euro. Im zweiten Schritt kommt die Dauer hinzu, also (168:30) x 14 = 78,40 Euro. Die Wohnungsnutzung war jedoch nicht beeinträchtigt, sodass hier nichts zu berechnen ist. In diesem Fall kannst du eine Mietminderung in Höhe von 78,40 Euro einreichen.

Passend zu diesem Thema empfehlen wir dir unseren Ratgeber rund um das Thema Mietkaution.

 

Bildnachweise:

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