Eigentümergemeinschaft

Von Julia Schäfer 30 Oktober, 2023
4 minutes

Wenn du eine Wohnung gekauft hast, wirst du automatisch Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft. Diese setzt sich aus den Eigentümern der Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus bzw. aus den Eigentümern zusammenhängender Reihenhäuser zusammen. Das bedeutet, dass man gemeinsam Eigentum hat, was mit speziellen Rechten und Pflichten für jeden einhergeht. In diesem Artikel möchten wir dir erklären, um was es sich bei einer Eigentümergemeinschaft handelt und auf was du dringend achten solltest.

Eigentümergemeinschaft: Was ist das?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder einem Reihenhaus erwirbst du nicht nur ein Eigentum, sondern ebenso ein Gemeinschaftseigentum. Beim Sondereigentum handelt es sich um abgeschlossene Wohnungen oder Räume, welche sich innerhalb eines Mehrfamilienhauses befinden. Diese können sowohl zu Wohnzwecken als auch gewerblich genutzt werden.

Das hat zur Folge, dass alle Rechte sowie Pflichten und Kosten, welche mit dem Sondereigentum verbunden sind, allein von dir als Eigentümer zu tragen sind. Du bist also für den Versicherungsschutz, wie zum Beispiel durch eine private Haftpflichtversicherung oder eine Hausratversicherung für den eigenen Hausrat verantwortlich.

Passend dazu empfehlen wir dir auch unseren Ratgeber zum Thema:

  • Mietsachschäden in der (Haftpflicht-) Versicherung
  • Mieter oder Vermieter – Wer zahlt die Hausratversicherung?
  • Mietsachschäden in der (Haftpflicht-) Versicherung: Wer zahlt was?

Bei dem Gemeinschaftseigentum handelt es sich um alle Gebäudeteile, welche gemeinschaftlich genutzt werden. Für das Gemeinschaftseigentum ist hingegen die Eigentümergemeinschaft, also alle Eigentümer, verantwortlich. Die Eigentümergemeinschaft trägt also alle Beschlüsse und Kosten, welche für das allen gehörende Gemeinschaftseigentum anfallen. Welche das sind, ist fest im Wohnungseigentumsgesetz geregelt.

Gemeinschaftseigentum in der Übersicht:

  • Das Gebäude samt seiner Fassade
  • Fundament
  • Dach
  • Die Balkonteile
  • Der Aufzug, falls vorhanden
  • Das Treppenhaus
  • Die Eingangstür des Gebäudes
  • Das gesamte Grundstück samt dessen Bepflanzung

Wichtig: Sobald ein Wohnungseigentümer ein alleiniges Nutzungsrecht für einen Teil von dem Gemeinschaftseigentum hat, so ist die Rede von einem Sondernutzungsrecht. Das kann zum Beispiel für Terrassen, Stellplätze oder Gärten gilt. Diese Sondernutzungsrechte sind jedoch festgehalten.

Eigentümerversammlung: Ablauf und Bedeutung

Wer Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft ist, hat die Möglichkeit, bei der Eigentümerversammlung mitzubestimmen. Eine solche Versammlung muss mindestens einmal im Jahr vollzogen werden. Des Weiteren ist es möglich, diese jederzeit einzuberufen, wobei das von mehr als einem Viertel der Mitglieder verlangt werden muss. In einem solchen Gremium werden nun ganz unterschiedliche Dinge beschlossen. Dazu gehören unter anderem Folgenden:

  • Hausordnung
  • Die Wahl von dem Verwalter, welcher in der Regel extern hinzugezogen wird
  • Wahl des Beirats
  • Alles rund um die Jahresabrechnung
  • Sämtliche Wirtschaftsplanung
  • Eventuell anfallende baulichen Veränderungen
  • Anfallende Reparaturen
  • Die Bereitstellung von Rücklagen, welche für die Instandhaltung von Gebäude und Co. benötigt werden
  • hn-)GAlles rund um die Gebäudeversicherung
  • Bestellung und Entlastung der Hausverwaltung

Die Aufteilung des Stimmrechts wird dabei entsprechend verteilt, wie es auch bei dem Besitz der Immobilie der Fall ist. Je mehr der betroffenen Immobilie also dir gehört, desto schwerer wiegt auch deine Stimme bei einer Eigentümerversammlung. Besitzt du in einem Mehrfamilienhaus, welches aus zehn Wohnungen besteht, mehrere Wohnungen, so wiegt deine Stimme mehr als bei jemanden, der nur eine Wohnung sein Eigen nennt.

Hausgeld in der Eigentümergemeinschaft verstehen

Das Hausgeld spielt vor allem für die Wirtschaftsplanung eine besonders wichtige Rolle und sollte daher auf keinen Fall außer Acht gelassen werden. Mit dem Hausgeld werden unter anderem die laufenden Kosten für die Instandhaltung, für die allgemeine Verwaltung sowie auch die Müllbeseitigung, Reinigung und die Versicherung des betroffenen Gebäudes zusammengefasst. Nun wird bezüglich der Teilungserklärung festgelegt, welche Beiträge fällig werden. In der Regel müssen diese einmal im Jahr beglichen werden.

Wie auch bei der Stimmverteilung wird es bei der Kostenverteilung geregelt. Auch hierbei handelt es sich um eine anteilige Staffelung. Wer also mehrere oder größere Wohnungen im Besitz hat, muss auch mehr Kosten übernehmen als jemand mit einer kleineren Wohnung. Es hat also alles seine Vor- und Nachteile.

Fazit zum Thema Eigentümergemeinschaft

Sobald Du Dich gegen ein freistehendes Haus und für die Wohnung aus einem Mehrfamilienhaus bzw. für eins von mehreren Reihenhäusern entscheidest, gehst du einige Rechte und Pflichten ein. Wichtig ist es, die Gemeinschaftsordnung aufmerksam zu lesen, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst. So kann es sein, dass du einige Faktoren zum Beispiel dem Gemeinschaftseigentum zuordnen würdest, diese mit der gekauften Wohnung jedoch gar nicht nutzen darfst. Das ist vor allem auch für Eltern mit Kindern wichtig. Zum Beispiel dann, wenn es rund um das Thema Gartennutzung geht. Hier ist es nicht selten der Fall, dass die Eigentümer der Erdgeschosswohnung den Garten allein nutzen dürfen, während die Menschen in der mittleren Wohnung nur einen eigenen Balkon haben. In diesem Fall stehen den Eigentümern aus der Erdgeschosswohnung Sondernutzungsrechte zu. Des Weiteren ist hier auch alles zu den Themen:

  • Haustierhaltung
  • Musik im Haus
  • Nutzung einer Dachterrasse, Freizeitanlagen, Pool, Spielplatz, Garten und Co.
  • Anmeldung eines Gewerbes
  • Beauftragung von einem Verwalter
  • Instandsetzung

Wichtig: Eine Gemeinschaftsordnung kann jedoch grundsätzlich auch geändert werden. Dazu muss die Änderung nicht durch einen Notar in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eigentümerversammlung muss allen Änderungen auch absegnen.

Bildnachweis:
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