Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMOG)

Seit Dezember 2020 gibt es bezüglich des Wohnungseigentumsgesetzes, kurz WEG, neue und geänderte Vorschriften. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, kurz WEMoG, war dafür der Hintergrund. Wir möchten dir zeigen, worum es sich beim Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz handelt, welche Änderungen vorgenommen wurden und was du beachten solltest.

Was bedeutet WEMoG?

Durch das Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zur Reformierung des WEG stand für den Gesetzgeber vor allem die Förderung der Elektromobilität in Deutschland im Fokus. Im Laufe des Reformprozesses kam es jedoch zu noch weiteren Themen. Diese sollten das WEG ändern.

Durch das WEMoG werden diese Themen behandelt:

• Es sollte eine Erleichterung für spezielle bauliche Maßnahmen darstellen. Mit diesen soll eine Ladeinfrastruktur ermöglicht bzw. erreicht werden.
• Es soll die Kombination aus Gemeinschaft und Wohnungseigentümern ermöglichen.
• Die einzelnen Organe werden in ihren Pflichten und Rechten deutlicher abgegrenzt.

In den vergangenen Jahren kam es bezüglich der Ausführung leider immer wieder zu Problemen und Unklarheiten über die Rechte und die Pflichten im Bau- und Wohnungssektor. Damit es nicht immer wieder zu solchen Problemen kommt, ist es wichtig, dass immer alle Verantwortlichen die aktuellen Gesetze kennen und sich daran halten. Dazu gehört natürlich ebenso das WEMoG.

Wir empfehlen dir aus diesem Grund, dich bezüglich des Baurechts in Deutschland nach BGB und VOB stets auf dem Laufenden zu halten. Neben den Regelungen sollten Betroffene auch die aktuellen Änderungen, die nun in Zukunft auf die Verbraucher sowie die Auftraggeber und Auftragnehmer zukommen, kennenlernen.

Ursprung des WEMoG

Schaut man sich die Geschichte vom Wohneigentum genauer an, so reicht diese bis hin zur Rechtsprechung Justinians aus dem alten Rom. Allerdings kannte man das Eigentum an einem Gebäude bzw. Teil des Gebäudes zu dieser Zeit bisher nicht. In Deutschland hingegen wurde diese besondere Form der Eigentumsbildung schon sehr früh anerkannt. Es kam in Form des „Stockwerkseigentums“ zustande. Allerdings war es damals „großzügiger“ als es heutzutage der Fall ist.

Allerdings wandte man sich schon Ende des 19. Jahrhunderts wieder vom Stockwerkseigentum ab. Das lag vor allem an der Unzulänglichkeit. Die unklare Abgrenzung der Räume und die damit verbundenen Unsicherheiten bezüglich der Eigentumsverhältnisse haben dazu geführt, dass den Ländern die Gesetzgebungsbefugnis für das sogenannte „uneigentliche Stockwerkseigentum“ übertragen wurde.

Die Auswirkungen der beiden Weltkriege blieben auch in der Debatte um ein einheitliches Wohnungseigentumsrecht nicht unbemerkt. Die erhebliche Wohnungsnot, insbesondere nach dem Zweiten Weltkrieg, führte zu mehreren Gesetzesinitiativen. Diese scheiterten jedoch anfangs an verfassungsrechtlichen Herausforderungen. Nach der Gründung der Bundesrepublik Deutschland am 24. Mai 1949 eröffnete sich für die CDU/CSU-Koalition die Möglichkeit, eine neue Initiative für ein Gesetz „über das Eigentum nach Bruchteilen“ zu starten. Gemeinsam mit einem Gesetzentwurf der FDP für ein „Gesetz über das Eigentum an Wohnungen und gewerblichen Räumen“ wurde am 15. März 1951 das heutige Wohnungseigentumsgesetz verabschiedet, das am 20. März 1951 in Kraft trat. Trotz Kritik einiger Rechtsgelehrter, die das Gesetz als „Missgriff des Gesetzgebers“ oder „gegenstandslos, widersprüchlich, inhaltsleer“ bezeichneten, wurden die Ziele der Wohnraumschaffung nach dem Zweiten Weltkrieg und der Förderung der Eigentumsbildung erreicht.

Im Jahr 1973 erfuhr das Wohnungseigentumsgesetz erste Änderungen, wobei die bedeutendste war, dass auch an Stellplätzen in Tiefgaragen Sondereigentum begründet werden konnte. Im Jahr 1977 sorgte das Bundesland Bayern für eine lebhafte Diskussion über eine Novellierung des Wohnungseigentumsrechts, blieb jedoch letztlich erfolglos. Die Bemühungen zielten darauf ab, die maximale Größe einer Eigentümergemeinschaft auf 100 Mitglieder zu begrenzen, die Änderung von Vereinbarungen durch Aufgabe des Allstimmigkeitsprinzips zu erleichtern und die Zustimmung der dinglich Berechtigten zu Vereinbarungen der Gemeinschaft entbehrlich zu machen.

Änderungen des WEMoG

Aufgrund der Entscheidung des BGH zur Nichtigkeit sogenannter „Zitterbeschlüsse“ entstand der Bedarf an einer Reform, der 2004 zu einer ersten Gesetzesinitiative führte. Der erste Regierungsentwurf erwies sich als wenig tauglich. Ein neuer Diskussionsentwurf ebnete schließlich den Weg für eine umfassende Reform des WEG im Jahr 2007. Durch das am Dezember 2020 in Kraft getretene WEMoG wurde das Wohnungseigentumsgesetz erneut grundlegend geändert.

Die Reform von 2007 erkannte zunächst die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft gesetzlich an, die den gesamten Bereich der Verwaltung, einschließlich der „Verwaltung des Gebrauchs“ des Gemeinschaftseigentums, umfasst. Da im Zuge des WEMoG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht mehr den Wohnungseigentümern obliegt, sondern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wurde diese einer Vollrechtsfähigkeit weiter angenähert. Das Verwaltungsvermögen bzw. Gemeinschaftsvermögen liegt nun in der Verantwortung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Änderungen in der Übersicht:

• Eigentümer genießen gegenüber der Verwaltung bei Akteneinsicht sowie Verwaltung jetzt mehr Rechte.
• Umfassende Entscheidungsrechte für Verwalter bei Verträgen, Hausgeldforderungen sowie kleinen Reparaturen.
• Einladungen zu einer Eigentümerversammlung müssen ab jetzt drei Wochen im Voraus versendet werden. Hybride Versammlungen sind ebenso erlaubt. Außerdem entfällt die Mindestteilnehmerzahl für die Beschlussfähigkeit.
• Es ist möglich, dass sowohl Gärten als auch Terrassen und Stellplätze inzwischen als Sondereigentum gewertet werden.
• Es gibt nun Zertifizierungen für Verwalterinnen. So ist es Immobilieneigentümern ab Ende 2022 möglich, von dem betroffenen Verwalter eine Vorlage der entsprechenden Verifizierung zu verlangen, welche nun ausgehändigt werden müsste.
• Es ist leichter, bauliche Veränderungen durchzuführen.

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