Der Unterschied zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien: Worauf musst du achten?

Wohn- und Gewerbeimmobilien spielen in der Immobilienwelt jeweils ihre eigene, wichtige Rolle. Doch was unterscheidet die beiden Immobilienarten genau? Warum sind manche Gebäude Wohnimmobilien und andere Gewerbeimmobilien, und welche Vor- und Nachteile bieten sie dir als Mieter:in, Vermieter:in oder Investor:in?

Was ist eine Gewerbeimmobilie?

Eine Gewerbeimmobilie ist eine Immobilie, die speziell für gewerbliche Zwecke genutzt wird. Dazu zählen Bürogebäude, Produktionshallen, Lager, Einkaufszentren, Hotels oder Ärztehäuser. Sie alle fallen unter die Definition einer Gewerbeimmobilie, solange der überwiegende Teil der Fläche an Unternehmen oder gewerbliche Mieter:innen vergeben ist.

In bestimmten Fällen werden Gebäude für beide Zwecke genutzt: Sowohl Wohnen als auch Gewerbe finden unter einem Dach statt. Solche „Mischformen“ werden oft als Wohn- und Gewerbeimmobilien bezeichnet. In diesem Fall entscheidet das Verhältnis von Wohn- und Gewerbefläche, ob ein Gebäude als Wohn- oder Gewerbeimmobilie gilt. Ein typisches Beispiel ist ein Mehrparteienhaus, das neben Wohnflächen auch Arztpraxen, Kanzleien oder kleinere Ladenflächen beherbergt.

Egal ob du in eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie investierst – der Schutz der Gegenstände in deinem Eigentum ist unerlässlich. Mit einer passenden Gegenstandsversicherung bist du auf der sicheren Seite und schützt, was dir wichtig ist.

Gewerbeimmobilie als Investment: Chance oder Risiko?

Für viele Investoren bieten Gewerbeimmobilien attraktive Anlagemöglichkeiten. Einerseits können Investor:innen eine Gewerbeimmobilie wie eine Wohnimmobilie kaufen, selbst verwalten oder an eine:n Verwalter:in übergeben. Andererseits gibt es die Möglichkeit, durch Crowdinvesting-Plattformen wie Crowddesk oder Homerocket Anteile an Gewerbeimmobilien zu erwerben und damit ohne großen Kapitalaufwand in diesen Markt einzusteigen.

Was die Renditen angeht, ist der Vergleich zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien jedoch nicht immer eindeutig. Die Rendite hängt stark von der Art der Immobilie, der Lage und dem Zustand ab. Ein Einzelhandelsgeschäft in einer belebten Innenstadt kann etwa eine höhere Rendite abwerfen als ein Wohnhaus in der Peripherie. Die Entscheidung für oder gegen eine Gewerbeimmobilie als Investment ist also immer eine Frage des Einzelfalls und der individuellen Strategie.

Unterschiedliche gesetzliche Regelungen: Gewerbemietrecht vs. Wohnmietrecht

Ein wesentlicher Unterschied zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien liegt in den gesetzlichen Rahmenbedingungen, insbesondere im Mietrecht. Bei Wohnimmobilien unterliegt der Mietvertrag strengeren Regeln, um Mieter:innen zu schützen. So darf etwa die Maklergebühr bei Wohnimmobilien nicht höher als zwei Monatskaltmieten sein, während im gewerblichen Mietrecht keine gesetzliche Grenze für Maklergebühren existiert.

Auch bei Mietverträgen gibt es Unterschiede: Während Mietverträge für Wohnimmobilien meist unbefristet sind, werden Mietverträge für Gewerbeimmobilien häufig befristet abgeschlossen, ohne dass ein bestimmter Grund dafür erforderlich ist.

Ein weiterer Unterschied liegt in der Mietzinsgestaltung. Im Gegensatz zur Wohnmiete ist der Mietpreis für Gewerbeimmobilien nicht an einen Mietspiegel gebunden und kann somit frei vereinbart werden. Diese Flexibilität erlaubt Vermieter:innen, je nach Marktbedingungen höhere Einnahmen zu erzielen, macht jedoch auch die Mietpreisgestaltung für Mieter oft weniger berechenbar. Eine sinnvolle Lösung kann hier die Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete sein, die es ermöglicht, die Miete an die Inflationsrate anzupassen oder in regelmäßigen Abständen zu erhöhen.

Instandhaltungskosten und Renovierungsmaßnahmen

Ein weiterer Bereich, der Wohn- und Gewerbeimmobilien unterscheidet, betrifft die Verantwortung für Instandhaltungsmaßnahmen. Bei Gewerbeimmobilien können die Kosten für Reparaturen und Wartung vertraglich auf Mieter:innen umgelegt werden. Mieter:innen solcher Immobilien haben damit oft zusätzliche Pflichten, während sie von Wohnimmobilien zumeist nur für die „kleine Instandhaltung“ verantwortlich sind.

Lese-Tipp: Lohnt sich eine gewerbliche Inventarversicherung?

Kündigungsrecht: Schutz des Mieters bei Wohnimmobilien

Das Kündigungsrecht ist bei Gewerbeimmobilien deutlich flexibler als bei Wohnimmobilien. Kündigungen sind für Vermieter:innen bei Wohnimmobilien nur unter strengen Voraussetzungen möglich, zum Beispiel wegen Eigenbedarfs. Für Gewerbeimmobilien gelten diese Schutzregelungen nicht. Dies ermöglicht es Vermieter:innen von Gewerbeimmobilien, flexibel auf Änderungen im Markt oder bei ihren Mieter:innen zu reagieren, während Mieter:innen von Wohnimmobilien durch das Mietrecht langfristig geschützt sind.

Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien

Interessant ist die Möglichkeit, eine Gewerbeimmobilie in eine Wohnimmobilie umzuwandeln oder umgekehrt. Solche Nutzungsänderungen sind jedoch an strenge Auflagen gebunden und müssen genehmigt werden, meist im Rahmen des örtlichen Baurechts. Die Umwandlung kann dann sinnvoll sein, wenn es für die Gewerbeflächen keine Nachfrage mehr gibt, oder wenn in der Gemeinde ein Mangel an Wohnraum herrscht.

Vor- und Nachteile von Gewerbeimmobilien im Überblick

Abschließend lässt sich festhalten, dass sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien jeweils ihre eigenen Vor- und Nachteile mit sich bringen. Gewerbeimmobilien bieten meist flexiblere Mietverträge und können eine hohe Rendite ermöglichen, erfordern jedoch häufig mehr Eigenkapital und intensivere Betreuung. Wohnimmobilien punkten dagegen oft mit konstanter Nachfrage und einer einfacheren Vermietbarkeit, bieten jedoch eine geringere Flexibilität bei Mietanpassungen und vertraglichen Regelungen.

Zusammengefasst:

• Gewerbeimmobilien: Geeignet für Unternehmen, höhere Flexibilität bei Mietverträgen, potenziell höhere Renditen, aber auch mehr Verwaltung und größere Risiken.
• Wohnimmobilien: Geeignet für Privatpersonen, Mieterschutzrechte und stabilere Nachfrage, jedoch begrenzte Mietanpassungsmöglichkeiten und langfristige Vermietung.

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